Неотделимые улучшения арендованного имущества представляют собой капитальные вложения связанные с повышением технических характеристик, усовершенствованием инженерных систем, улучшением функциональных возможностей объекта (здания или помещения), стоимость именно этих затрат учитывает оценка. Данные улучшения невозможно отделить от объекта после расторжения договора аренды не причинив ему физического урона, поскольку они прочно с ним связаны, являются собственностью арендодателя и после окончания срока пользования переходят к нему вместе с объектом, как правило повышая его рыночную стоимость.
Согласно п.2. ст. 623 Гражданского кодекса РФ если арендатор произвел неотделимые улучшения собственными силами и за свой счет с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после истечения срока действия договора аренды на возмещение данных затрат, если иное не предусмотрено договором.
При этом следует иметь в виду п.3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ который нам говорит о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
РАЗДЕЛЕНИЕ НА ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ?
Необходимо чётко разделить и понимать разницу в произведенных улучшениях поскольку именно это определяет их собственника. По общим правилам (ст. 623 ГК РФ):
Отделимые улучшения произведенные арендатором являются его собственностью, в случае если в договоре не указано, что они переходят в собственность арендодателя;
- Согласие собственника арендатор может не получать при устройстве отделимых улучшений (п.1 ст. 623 ГК РФ).
Неотделимые улучшения произведенные арендатором являются собственностью арендодателя, при условии его согласия принять в дальнейшем произведенные улучшения.
- Согласие арендодателя необходимо получить обязательно, поскольку неотделимые улучшения считаются его собственностью и он может быть не заинтересован в улучшениях (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Раскрывая более подробно эту тему следует остановиться на классификации с точки зрения их отделимости и неотделимости. Так статьей 623 ГК РФ критерием отделимости является вред наносимый имуществу отделением вещи.
ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС: какой именно вещи наносится вред т.е. самому арендованному имуществу или вещи, которую установил арендатор? В статье 623 ГК РФ это не установлено.
Предлагаю ознакомиться с краткими выжимками из судебной практики по данному спорному вопросу:
Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям отнесено: маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собой самостоятельные вещи, а не неотделимые улучшения.
Постановлением ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ к отделимым улучшениям отнесено: установка системы кондиционирования, телефонно-компьютерной сети и охранной сигнализации с видеонаблюдением.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-28425/01 суд к отделимым улучшениям отнес сантехнические приборы (раковины с подставками и унитазы с бачками), поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены.
К неотделимым улучшениям тем же постановлением от 20.03.2002 N А56-28425/01 отнесено:
- Декоративные панели подвесного потолка;
Поскольку их демонтаж существенным образом ухудшит внешний вид помещения (оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка) и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции.
Полотна дверей.
Т.к. полотно является составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Ст. 134 ГК предусматривает, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая в свою очередь является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ.
Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 по делу № А53-6916/2003-С4-20 к отделимым улучшениям отнесено: устройство торговых секций, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала.
К неотделимым улучшениям тем же постановлением от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 отнесено:работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, создание офисных помещений.
Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2 к неотделимым улучшениям отнесено: установка оконных блоков из ПВХ, установка дверных блоков, монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации; монтаж кабельной линии.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5 к неотделимым улучшениям отнесено: ремонт кровли, системы отопления, полов, канализации; замена труб ГВС и ХВС; смонтированная вентиляция, установленная электропроводка и т.д.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005 к неотделимым улучшениям отнесено: вентиляционное оборудование торгового места, поскольку демонтаж этого оборудования нанесет вред торговому месту арендодателя, исходя из предназначения и функциональности этого места.
ВЫВОД: к отделимым улучшениям относятся самостоятельные вещи, а также возможность их демонтажа без причинения вреда арендованному имуществу.
- Охранная сигнализации с видеонаблюдением (см. постановление ФАС указанное выше);
- Телефонно-компьютерная сеть (см. постановление ФАС указанное выше);
- Система кондиционирования (см. постановление ФАС указанное выше);
- Оборудование (емкости, торговые секции, холодильные камеры и т.п.);
- Сантехнические приборы (см. постановление ФАС указанное выше);
- Оплата проектных работ (см. постановление ФАС указанное выше);
- Различные передвижные подставки, подиумы и т.п.;
- Передвижные, сборно — разборные перегородки;
- Передвижные лестницы.
При оценке производиться анализ с выявлением затрат которые носят капитальный характер, являются неотделимыми от объекта и без которых невозможно его дальнейшее функционирование, а именно:
Ремонтно-строительные работы и применяемые материалы:- Устройство полов (подготовка основания, гидроизоляция, стяжка, покрытие и т.д.);
- Установка оконных и дверных блоков, в том числе съемные полотна дверей;
- Облицовка, штукатурка, грунтовка, шпатлевка, окраска стен и потолков;
- Подвесной потолок (съемные декоративные панели и каркас);
- Устройство перегородок и стен (перепланировка);
- Благоустройство прилегающей территории;
- Ремонт или устройство фасада здания.
Монтажные работы и устанавливаемое оборудование:- Монтаж системы вентиляции (системы воздуховодов, решетки, клапана, вентиляторы и т.д.);
- Монтаж системы отопления (трубопроводы, отопительные приборы, арматура и т.д.);
- Монтаж электрических сетей (автоматические выключатели, кабеля, провода и т.д.);
- Монтаж пожарной сигнализации (кабеля, короба, инженерное оборудование и т.д.);
- Монтаж систем водоснабжения и водоотведения (трубопроводы, арматура и т.д.).
Следует отметить, что право арендатора по требованию возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает только после окончания срока действия договора аренды. Учитывая, что результатом произведенных улучшений пользуется арендатор, то обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей.
ОЦЕНКА УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» любое лицо может осуществить независимую оценку произведенных улучшений арендованного имущества с привлечением независимого оценщика.
Для удовлетворения искового требования о возмещении стоимости данных затрат необходимо в надлежаще оформленном документе отразить:
- Наличие доказательств произведенных улучшений.
- Установление количественной их величины (объем и наименование работ);
- Определение стоимости улучшений.
Данным документом является Отчет об оценке, для его подготовки обратиться к соответствующему специалисту обладающему специальными знаниями, опытом работы, а также имеющему соответствующее образование и квалификацию документально подтвержденные.
Мною предоставляются услуги по оценке ремонта различных объектов (зданий и помещений) в том числе оценка неотделимых улучшений имущества, поскольку являюсь независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет.
Документы необходимые для юридической защиты отчета об оценке размещены на главной странице сайта (высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).
Документы необходимые для оценки:
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);
При их наличии:
- Разрешение на проведение перепланировки;
- Копии документов БТИ (экспликация, план помещения);
- Проектно-сметная документация переустройства, реконструкции, капитального ремонта;
- Информация о наличии обременений объекта: залог, долговые обязательства, наличие арендаторов, специальных налоговых обложений и прочих ограничений по использованию.
Оценка стоимости неотделимых улучшений капитального ремонтаСтоимость Оценки неотделимых улучшений арендованного имущества
Независимый Оценщик неотделимых улучшений — подробнее об авторе