При оценке стоимости неотделимых улучшений капитального ремонта нужно понимать являются ли выполненные ремонтно-строительные и монтажные работы «Неотделимыми улучшениями» или «Капитальным ремонтом». Данное отличие особенно следует знать арендаторам поскольку именно они, как правило, осуществляют капитальные вложения в арендуемый объект (здание, помещение).
«Неотделимые улучшения» — это капитальные вложения в объект без которых он существовал и может в дальнейшем использоваться по своему предназначению.
- Возмещение данных затрат осуществляется на основании ст. 623 Гражданского кодекса РФ.
Информация о правилах разделения на отделимые и неотделимые улучшения с подробным перечнем работ и выжимками из судебной практики можно ознакомиться в следующей статье:
При определения термина «Капитальный ремонт», согласно письма Минфина России от 23.11.2006 г. № 03-03-04/1/794, необходимо руководствоваться следующими действующими на сегодняшний день нормативами:
- Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279;
- Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое ССР от 23.11.1988 N 312;
- Письмом Минфина СССР от 29.05.1984 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».
Подводя итог: под термином «Капитальный ремонт» понимается смена изношенных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования здания (помещения) или их замена на более прочные.
- Возмещение данных затрат осуществляется на основании ст. 616 Гражданского кодекса РФ.
КОМПЕНСАЦИЯ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
Согласно п.1 ст.616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, однако тем же пунктом сказано, что нарушение данной обязанности арендодателя даёт право арендатору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, произведению за свой счет текущего ремонта и несения расходов по содержание имущества, если иное не установлено договором аренды, возложена на арендатора согласно п.2 ст.616 ГК РФ.
Для получения компенсации затрат на неотделимые улучшения капитального ремонта арендатору необходимо согласовать предполагаемые ремонтно-строительные и монтажные работы с арендодателем (балансодержателем).
Способы согласования неотделимых улучшений капитального характера достаточных для их возмещения:
- Согласовать план предполагаемых работ: реконструкция, капитальный или текущий ремонт (Определение ВАС РФ от 14 января 2008 года № 17489/07);
- Согласовать проектную документацию или смету расходов (Определение ВАС РФ от 01 августа 2007 года № 9157/07);
- Согласовать план реконструкции и перепланировки помещений, при отсутствии согласованной сторонами сметы расходов (Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06);
- Указать о необходимости проведения капитального ремонта в акте приема-передачи объекта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.04.2010 № А53-18341/2009).
Подводя общий итог попробуем сформулировать основные требования необходимые для возмещения арендодателем в судебном порядке стоимости улучшения капитального ремонта арендатору:
- Затраты должны носить капитальный характер к объекту аренды;
- Затраты должны являться неотделимыми без вреда для объекта аренды;
- Затраты должны быть согласованы с арендодателем (балансодержателем).
Исключение: даже при отсутствии согласия арендодателя, арендатор вправе требовать возмещения расходов по самостоятельно проведенному капитальному ремонту, когда помещение не представляется возможным использовать в силу физического износа (подтвердив двусторонним актом, заключением эксплуатационных организаций, независимой технической экспертизой), либо вызвано неотложной необходимостью (Постановления ФАС Московского округа от 30 августа 2006 года № КГ-А41/7488-06-П и Северо-Западного округа от 17.08.2006 № А05-19092/2005-30).
При осуществлении неотделимых улучшений капитального характера без согласования с арендодателем (балансодержателем) арендатор будет вынужден передать их безвозмездно, а в случае нежелания арендодателя принять данные улучшения, привести объект в первоначальное состояние.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
Руководствуясь ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оценке стоимости затрат капитального характера необходимо произвести независимую оценку улучшений с привлечением независимого оценщика и подготовки отчета об оценке где необходимо:
- Отразить наличие неотделимых улучшений капитального ремонта;
- Рассчитать количественные их величины (наименование и объем);
- Определить стоимость капитальных затрат.
Мною предоставляются услуги по оценке стоимости неотделимых улучшений капитального ремонта зданий и помещений различного назначения, поскольку являюсь независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет.
Документы необходимые для юридической защиты отчета об оценке размещены на главной странице сайта (высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);
При их наличии:
- Разрешение на проведение капитального ремонта;
- Копии документов БТИ (экспликация, план помещения);
- Проектно-сметная документация переустройства, реконструкции, капитального ремонта;
- Информация о наличии обременений арендуемого объекта: залог, долговые обязательства, наличие арендаторов, специальных налоговых обложений и прочих ограничений по использованию.
Неотделимые улучшения арендованного имуществаСтоимость Оценки неотделимых улучшений капитального ремонта
Независимый Оценщик капитального ремонта — подробнее об авторе