Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.
п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ:
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ:
Оценка неотделимых улучшений капитального ремонта;
Оценка неотделимых улучшений при разделе имущества;
Оценка неотделимых улучшений арендованного имущества.Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости
Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.
Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.
При применении метода сравнительного подхода стоимость объекта определяется на основании сравнительного анализа продажи аналогичных объектов. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между объектом-аналогом и рассматриваемым объектом. Сравнительный подход не применялся, поскольку ремонт, реконструкция на каждом конкретном объекте, строго индивидуален, аналоги по их количественным и качественным характеристикам на рынке отсутствуют.
Единственно возможным и наиболее точным является затратный подход оценки данных затрат. Данный метод основан на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом конструктивных материалов, функциональным и экономическим устареванием объекта оценки.
При проведении расчетов оценка стоимости ремонта показывает эффективность произведенных затрат, сумму компенсации за неотделимые улучшения имущества с учетом стоимости денежных средств по истечению времени с момента проведения ремонтных работ. К примеру арендодатель приобретает улучшения по окончанию действия договора аренды, когда стоимость затрат на ремонт (работы, услуги и материалы) потеряли свою первоначальную стоимость в силу инфляции и физического износа отделочных материалов. В силу данных причин нельзя рассчитывать на полную стоимость всех понесенных затрат.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РЕМОНТА
Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оценки неотделимых улучшений существует возможность произвести независимую оценку с привлечением оценщика и подготовкой отчета об оценке где:
- Отражаются неотделимые улучшения ремонта или реконструкции;
- Определена стоимость капитальных затрат (работы, услуги, материалы);
- Рассчитаны количественные и качественные их величины (наименование и объем).
Мною как независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет предоставляются услуги по оценке стоимости неотделимых улучшений зданий и помещений различного назначения.
Документы необходимые для юридической защиты отчета размещены на главной странице сайта (высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);
При их наличии:
- Разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкции;
- Копии документов БТИ (экспликация, план помещения)
- Проектно-сметная документация переустройства, реконструкции, капитального ремонта;
- Информация о наличии обременений объекта: залог, долговые обязательства, наличие арендаторов, специальных налоговых обложений и прочих ограничений по использованию.
Стоимость Оценки неотделимых улучшений ремонта
Оценка неотделимых улучшений — Ваши выгоды и преимущества
Независимый Оценщик неотделимых улучшений — подробнее об авторе